沈阳专业合同律师

　王春龙律师，沈阳专业合同律师,现执业于上海中因（扬州）律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

签订购房定金合同的注意事项

　　现代社会的迅速发展，人们对于人生大事的要求也越来越高。买车买房对于很多人来说是一件特别重要的事情。但是买房子也不是一件很简单的事情。因为要投入很大的经济以及精力，所以在买房的时候就需要注意很多问题。接下来就和一起了解一下签订购房定金合同的注意事项。

　　一、签订购房定金合同的注意事项

　　1、在交付定金时，对定金应当以书面形式约定，既可以订立定金合同来约定，也可在购房合同中设立定金条款来约定。

　　2、为避免不必要的麻烦，购房者最好是在签定购房合同后再交付定金。如果房地产商坚持要求先付定金后签合同的，而购房者又决意购买并有足够支付能力的，先付定金也无妨。否则购房者就该掂量掂量。

　　3、购房者在支付定金时应懂得，根据担保法的规定，购房定金数额不得超过房价款的２０％，超出部分不受定金罚则的约束，只能作为预付款。

　　4、约定的定金不宜过多，尤其是在签订认购书时就交付的定金，即使是在签订购房合同时，定金不要超过总房款的百分之二十。

　　二、签订购房合同前就得交定金吗

　　签订商品房买卖合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房买卖合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房买卖合同。

　　在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金、在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回的约定。

　　三、购房定金合同是否有效

　　购房定金合同已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方当时尚未取得房屋产权证，这才冠以《定金合同》之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定，《定金合同》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证。

　　在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。名称是定金合同，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。

　　此外，《定金合同》虽然也约定了双方均可反悔的违约条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款来承担较低的违约，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方应本着诚实信用原则来履行合同。

　　以上就是分享的关于签订购房定金合同的注意事项的内容，希望可以对您有所帮助。房子，简单来讲，就是每个人一生中的大事。因此，在购买房子的时候，一定要主要验证房子是否合格以及房子的证件是否齐全，不能因为贪图便宜的房子而掉入别人的陷阱。

怎么应对买房协议里的“霸王条款”

　　核心内容：所谓;霸王;，就是一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身的不平等格式合同、通知、声明和店堂告示或者行业惯例等，限制消费者权利，严重侵害群众利益。

　　个别商家利用信息不对称、供求关系不平衡，将不平等的消费条款强加给消费者。很多时候，由于消费者是以个人形式面对集体形式的商家，存在心理弱势，往往不得不自认倒霉，花了冤枉钱还得受窝囊气。

　　要避免;霸王;合同，主要要注意以下几点：

　　第一，合同双方要遵循合同法的基本原则，《中华人民共和国合同法》依法确立了;平等原则;、;公平原则;、;诚实信用原则;，这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免;霸王;合同发生的第一步；

　　第二，购房者一定要学会理性购房；

　　第三，购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争。

　　第四，如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。

　　既然霸王条款是生产者或是经营者以自己的独立意志在格式合同中规定的，所以减少或是避免霸王条款的出现就转为对格式合同制定者或提供者行为的规范和制约。

　　至于规制方式，通常认为主要有：消费者自己的;反霸;能力、企业的行业自律、相关组织的监督以及法律规制，但效果各异。

　　延伸阅读：

　　合同欺诈的认定标准

　　《中华人民共和国民法通则》第五十八条第3款规定：;一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为，为无效的民事行为。;1988年1月26日最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定：;一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。;新合同法第五十四条也重申：;一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。;从《民法通则》颁布至今，我国关于民事欺诈的规定也见于许多单行法规，如《公司登记管理条例》，《消费者权益保护法》、《广告法》、《企业破产法》、《保险法》等，这些无疑是对我国民事欺诈制度的完善和发展。

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